风无声，水无痕

    中国人民大学经济研究所发布最新一期研究报告指出，今年下半年和明年将迎来房地产投资和价格双双下滑的局面。

    报告说，当前的房地产开发投资在房地产价格徘徊，开发投资资金紧张及房地产销售面积不断下滑的环境中进行，这意味着房地产市场可能出现深度反向调整。今年前4个月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3个百分点；销售面积13664万平方米，同比却下降了4%，增幅同比下降20.6个百分点。

   报告认为，上述数据集中反映出以下几方面信息：房地产捂地牟利模式被资金链过紧打破；房地产在需求下滑情况下供给大幅度增长，预示房地产价格将面临整体下滑的可能，房地产企业的投资收益将进一步下滑，资金链将进一步收紧。 （京华时报）

   地价下跌京沪楼市理性回归可期

    “土地价格正在回归到理性的价位上。”6日，在无锡举行的2008房地产高峰论坛上，阳光100置业集团董事长易小迪公开表示，而地价下降是楼市回归健康理性的前提条件，因为“地价永远是追在开 发商身后的狼”。

   同时，亚豪机构根据北京土地整理储备中心信息计算得出的数据，也印证了易小迪的观点——今年上半年，北京市共出让土地58宗，楼面均价为3541元/平方米，这一价格比去年下降了7%。这也是近3年来该市楼面均价首次出现下降。

  据亚豪机构介绍，得出上述数字的方式很简单，即将今年出让的58宗土地的楼面均价加以平均。不过，刚卸任不久的北京市国土资源局前局长安家盛昨日接受《第一财经日报》采访时认为，这种计算方式不甚科学，因为一段时间内由于出让地块集中区位的不同，可能导致平均楼面均价的波动。

   尽管如此，亚豪机构得出的结论却与实际情况大致吻合。据安家盛介绍，其从北京市土地整理储备中心处了解到，今年北京地价确实有所降低。

   上半年成都均价5836.8元/平 下半年跌回06年

    2008年1-6月，成都市新开住宅楼盘157个，新增供应面积613.67万㎡，和去年上半年相比新增供应量减少了约40%。其中，主城区新增楼盘94个，新增供应面积400.94万㎡，占到总体供应量的65.33%；和去年同期相比，郊区住宅供应量略比重有所缩小。07年新政的颁布，郊区所受的影响明显比成都主城区大，而5.12地震，更是让都江堰、彭州等地遭到毁灭性的打击。

   月度走势——出现了两次较大的波折

   08年上半年，成都市房地产市场新增住宅供应曲线出现了两次较大的波折。由于2月包括了传统的春节大假，整个市场都比较冷清，整体供应量由1月的134.1万㎡，下降到14.76万㎡；

    3月市场新增供应量开始迅速上涨，加上4月举行的春季房交会，供应市场出现了一个高峰，新增供应量达到了上半年的最高点。

    5月中旬，却突发了意外灾难。经过这次地震，原本开始逐渐回暖是房地产市场可能会再次进入一个观望期。大多预备在此期间开盘的项目都往后延期，很多把购房计划提上议程的客户也暂停了脚步，供应量开始大幅下降。

   主城区供应分布——集中于城西和城东

    环线分布——2-3环依然是主角

   08年上半年主城区新盘均价为6183.8元/㎡，和郊区均价相差了733元/㎡。和2007年相比，差距缩小了300余元，郊区的价格优势已明显减小。

    成都市民对房价的期望值多在每平方米5300元左右，平均首付能力较往年有所上升，在15万左右。而市场上多数楼盘的销售价格要远远高于这个数值，尤其是在主城区，价格在每平方米6000元以上的楼盘比比皆是，这也是为什么需求的热点三环沿线，甚至三环以外以及郊区楼盘近来走俏的一个原因。

    08年成都下半年住宅市场发展趋势预测

    5•12地震发生之后，成都的地产行业正在经历一场前所未有的大考验，此次地震，除了大自然不可抗的天灾外，同样也暴露了房地产行业抗风险能力不足。6月15日，成都市人民政府办公厅日前正式下发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，10项意见中3项是针对购房者优惠的，另有6项则是主要针对开发商所提出，对成都房产市场来说，既是挑战也是机遇。但毋庸置疑的是震后成都楼市将有新变化。

    热点区域将产生转移

    地震发生后，成都市区周边的彭州、都江堰、青城山等区域发生了严重的破坏性损坏。地震对于人们的心理阴影影响较大，因此，这些区域房地产市场需求量产生了较大影响，成都西面及北面，由于更靠近震区，人们在买房时可能也会重新审视，都江堰-青城山、温江、郫县、新都等区域的规划发展将受到限制和改变。而南面与东面将由于更为安全，因此将会获得更多的机会。这部分由城西、城北转移出来的需求就会倾向受地震威胁较小的城南、城东区域。

   住房观念将发生改变

   在产品相态推广上，近期开发商一致主打多层、低密度、花园洋房等产品形态。由于地震给人的心理造成了较大影响，在地震发生后的一段时间内，消费者的偏好将发生变化，对低楼产品越来越喜好。同时消费者将安全性放于置业关注度的首位，质量成为重中之重。因此高品质、低密度、底层建筑将更容易受到青睐，而别墅类物业有可能一枝独秀。

  消费者构成将发生变化

   地震后，成都本地及省内二三线城市的客户群将成为主力。这些客户包括灾区拆迁转移和有换房计划的人群，他们的第一个想法就是去一个安全的地方，让生命不在受到严重的威胁。而成都经受住了这次地震的考验，大大增加对周边城市居民的吸引力。但地震发生后，处于风险的考虑，成都的投资客以及外来客户（特别是外省客户）将会明显减少，而本地富裕人群可能外流或加快移居到其他城市的想法。

   销售速度将减慢

    相比去年巨大的供应量，2008年成都房产市场的供应明显减缓，而这种情况持续下去的可能性很大。就算下半年的供应量能快速突破，回到2007年的水平，但销售速度也不可能和07年相提并论，“开盘当天清盘”将暂时退出舞台。种种因素表明，今年下半年的销售速度可能会回到两年前的水平，而这正是代表着楼市回归理性，恢复常态。 (尺度地产)
地价下跌京沪楼市理性回归可期

    土地供应的加大或许是今年北京土地价格下降的原因之一。今年上半年北京市交易的58宗土地，成交面积共676.5万平方米，比2007年上半年土地成交宗数增加了75.8%，成交面积增加了107.5%。其中，住宅及含住宅项目用地为34宗，成交面积为552万平方米，同比分别增长了88.9%和91.7%。

   土地供应加大的情况尤其显现在5月15日之后，北京迎来了一个供地的小高峰。截止到目前的一个半月时间里，共有12个地块成交。

   但事实证明，除供应量外，开发商的“理性回归”也是促成土地价格下跌的重要原因。本月3日，往常热闹有加的北京限价房开发用地招标会上，回龙观限价房的土地备受冷遇，仅有3家开发商参与招投标。其中报价最高的，开价也仅比标底高出78万元。一幅位于北京西北旺地区的土地，则长时间无人问津，原因在于开发商普遍认为，在淡市中，6140元/平方米的楼面地价太不合理。

    冷清的局面并非仅出现在北京。今年上半年，上海、福州等地纷纷出现退地现象。在上海，昔日的天价地普陀长风生态商务区4号东南地块，被原先开发商“自损”3000万元舍弃。而在房价波动更加明显的华南地区，土地市场显得更加冷清，土地流拍情况频发，地价明显回调。

   如今的冷淡局面与过去几年，尤其是去年土地市场的疯狂截然相反。据阳光100公司介绍，该公司去年曾5次参与土地招投标，但最终都铩羽而归，原因就在于地价被哄抬过高，一半左右的得标方竟都不是房地产企业。

  “土地储备不是永远只赚不赔的买卖。”易小迪担心，曾经的“地王”企业，会否成为秦池酒那样最终难以为继的“标王”？（第一财经日报）

   沪均价震荡成常态

   新房供应量下滑27% 上海上周新房均价大幅回落17%

   7月第一周，和炎热的天气形成鲜明对比，上海新房供应量和成交均价双双大幅下降。佑威房地产研究中心的最新报告显示，7月第一周(6月30日-7月6日)，上海新房供应量大幅下滑27%，而市区中高档公寓成交量大幅下滑，也使这一周全市的商品住宅成交均价下降了17%。

   住宅周均价13878元

    6月最后一周(6月23日-29日)，上海商品住宅的成交量环比下滑25%，成交17.29万平方米，平均成交价格从前周的17393元／平方米的历史高点上，回落到16635元／平方米，而其中奉贤三个低价位楼盘的集中成交，是拉低该周全市均价的主要因素。7月第一周(6月30日-7月6日)，郊区低价楼盘大规模成交的情况还在继续，全市商品住宅成交均价因此出现大幅下滑。

    佑威房地产研究中心的数据显示，上周全市共成交商品房(剔除动迁配套房)26.28万平方米，环比略增6%；平均成交价格下滑9%，为13374元／平方米，但其中，商品住宅的成交量回升10%，为18.95万平方米，平均成交价格大幅下降17%——仅为13878元／平方米，比两周前创历史新高的17393元／平方米下降3515元／平方米。

    记者观察上海网上房地产数据亦发现，全市新房一周均价的下滑，主要原因是上周低价房源的成交相当集中——“万元以下楼盘”从6月最后一周的2个在售上升到了6个在售，并且，“万元以下楼盘”进入成交面积前3名的楼盘，成交均价都在7500元／平方米以下。

    比如，地处宝山区大场板块的绿地领海，开盘价只有7000元／平方米；金山区的创欣名苑成交价仅为3497元／平方米。这些郊区的楼盘，以超低的价格引来巨量成交，跻身成交面积的全市排行榜，成为了支撑7月第一周新房成交的主力。

   另一方面，经过一段时间的消化，翠湖天地嘉苑、御翠豪庭、仁恒河滨、尚海湾等6月热销的市中心高价楼盘的销售速度开始放缓——这几个连续多周排上全市销售榜的楼盘，上周只有翠湖天地嘉苑仍榜上有名。

   供应量骤降三成

   成交均价大幅度下降背后，上海商品住宅新增供应也在进一步减少。6月最后一周，上海商品住宅的供应面积下滑了27%，为24.58万平方米。7月第一周(6月30日-7月6日)，这一下降趋势还在延续。佑威数据显示，上周全市共有21批商品房(剔除动迁配套房)上市，比前周少了12批；供应面积也下滑了18%，为26.5万平方米，而其中只有11批是商品住宅房源，推盘面积再度下滑27%，为18.05万平方米。但是，由于6月底大量上市的房源正在逐步成交，支撑了7月第一周成交量反而略微上升。

   不过，由于近期新房供应量连续、大幅度下滑，预计从本周开始，全市的成交量就会逐步走低。

   可以看到，2008年至今，在成交量方面，上海住宅新房市场延续了去年9月份以来的低迷状态，无论是住宅新增供应、在售存量还是成交均价，均与去年同期无法比拟。佑威房地产研究中心的数据显示，上半年全市共推出住宅新增供应约618万平方米，比去年同期的约700万平方米新增供应减少11.7%；更比2006年同期约950万平方米的新增供应大降35%。另一方面，去年上半年，上海在售新房存量一直保持1000万平方米左右，而目前，这一数据已腰斩到478万平方米。新增供应减少，在售存量腰斩，使得今年上半年上海新房的成交低迷的原因，除了大家公认的购房者“观望成风”之外，也带有明显的“供应不足”原因。（上海商报）
◇记者手记

   购房者将冷静对待房价波动

   今年上半年，上海豪宅市场的成交经历了一波短期的“逆势放量”，使得上半年上海商品住宅的一周均价不停地大幅波动。于是，先有上海一些媒体曾经刊出大标题称，上海房价“一周均价首次跌破万元”，端午节后，又有一些媒体刊文称，上海房价创历史新高，因为“一周均价高达万七”。

    一直以来，主要受供应和成交结构影响的“房屋销售均价”都“忽悠”着一大批购房者，其实，所谓的“房屋销售均价”，并不具备反映楼市价格升降的直接意义。可以预见，在接下去的半年中，因新房供应不足，成交极度萎缩，上海的周均价剧烈波动将成为一个不值得大惊小怪的常态。

   由于诸如“均价”在媒体上出现得太频繁，所以越来越多的人开始熟视无睹，要买房的人不会因为听说“房价大跌”而止步不前，不买房的，也不会因为“房价大涨”而幸灾乐祸。普通购房者都开始成熟，他们受“均价”忽悠的机会已经下降。

  错估深圳房价 北大教授登报道歉

   徐滇庆教授刊登的竖半版广告今日见报，价格为36900元

   去年7月11日，北大教授徐滇庆在深圳演讲，称深圳房价上涨理由充分。很快，徐滇庆的言辞招来了地产研究人士牛刀的指责。7月30日，徐滇庆在《中国房地产报》发表文章说，深圳房价肯定要涨，这是经济发展的必然规律，绝对不是谁呼唤来的。他说，“如果明年7月11日深圳房价比现在低一分钱，一定在报纸上用整版篇幅向深圳市民道歉”。7月31日，牛刀称深圳房价必降，若输了，也会在媒体上道歉。今年3月，徐滇庆和牛刀公开承认“赌局”。然而在7月1日，徐滇庆突然态度大转折，表示“无论（深圳房价）涨还是跌，我都向深圳市民道歉，希望能提醒市民注意防范金融风险”。

前日，他表示将于7月8日刊登道歉广告：“在南方都市报的普通版后半叠登次黑白、小全版的广告，整版半版都没关系，自己做到了道歉就好”。此外，他还表示不希望有一字删改。所谓小全版，就是24cm×17cm，也就是竖半版广告。南方都市报广告部工作人员表示，按照徐滇庆的要求刊登的小全版广告价格是36900元，没有给予折扣。

“我向深圳人民道歉。”在深圳新闻的A49版广告中，徐滇庆第一句话先道歉，“在2007年7月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。”他还表示道歉与赌局无关，道歉内容依然是希望引起深圳市民对可能发生的金融危机表示警惕，并希望将讨论住房问题注意力集中在保障性住房上，认为这是当前房地产市场上急需解决的核心问题。

   对于广告提前刊登，篇幅也“缩水”一事，牛刀在接受采访时表示，关键不是在于半版还是整版，重要的是道歉的诚意。牛刀表示，当时两人不是为了赌而赌，不能算是一场真正的“赌局”，他是为了让徐教授承认深圳的房价是在下降，在政策调整背景下，房价也正在理性回归。 （南方都市报）

  销售面积下降38% 万科“六月飞雪”

  “地产老大”似乎遭遇 “6月飞雪”。昨日万科A（000002，SZ）公告的销售数据显示，6月份的销售业绩出现不同程度的下滑，其中销售面积比2007年同期减少38%。

   6月销售遇冷

  万科A公告显示，今年6月万科实现的销售面积为44.8万平方米，销售金额为43.7亿元，分别比2007年同期下降38.0%和22.8%。

  申银万国相关分析资料显示，万科各地6月的推盘量并未回升且略低于5月，仅50~60万套。

  有市场人士认为，推盘量和销售速度的放缓，一方面反映了目前的市场的观望情绪并没有出现好转，部分区域甚至更加糟糕，另一方面反映了在价格促销政策停滞之后，万科部分楼盘价格优势已经逐步消失，由此带来短期销售的压力。

   受累捐款事件？

  今年5月，万科发生捐款们事件，当时王石的一番表态引发轩然大波。此后，多地出现万科订房消费者退房现象。

  曾有人做相关统计，万科中粮——假日风景在2008年前的总退房次数仅有2次，在2008年以后的退房次数达到14次，是之前的7倍。更有网友在“华侨路茶坊”论坛上发帖子表示，万科一个月内被退房达38套。

   有市场人士认为，王石的捐款门事件对万科的影响有着持续性，人们的抵制情绪不会在短时期内得到缓解，加上现在楼市全行业调整，万科的销售业绩下滑是意料中事。

  合富辉煌首席分析师黎文江表示，万科的销售业绩下滑并没有想象中的那么糟糕。“整个楼市的销售量都在下滑，万科跟自己比可能下滑了，但是在整个楼市中并不见得有多糟糕，整个楼市成交量就不大，大家对后市没信心，房价都在下调，但是成交量并没多少，大家都持观望情绪。”

   万科：市场调整所致

   针对此次的销售业绩下滑，万科公司表示，六月份，市场继续维持调整态势，成交量较上年同期明显调整。受市场因素影响，万科六月销售同比也出现一定幅度的下降。但相对于市场而言，万科的销售情况仍整体跑赢大市。

   此外，六月份的销售继续呈现过去一段时间数据反映出来的明显特征：一是以首次置业和改善型需求为代表的刚性需求已经成为市场的主流。1至5月份的销售产品中，这一类产品的销售比例已将近90%，投资型需求基本已经淡出；其次，和万科此前的判断一致，小户型产品受到市场欢迎。

  根据套数比例，1月份公司销售产品中90平方米以下占比接近50%。由于户型减小，总价降低，导致相对购买力提升，小户型产品的竞争力凸显。但目前整体市场小户型的供应量还远未达到市场的实际需求量。

    71亿元积极拿地

  在万科昨日的公告中，又新增苏州金鸡湖路项目和沈阳业乔项目。这两项目总建筑面积达83.1万平方米，权益面积达77.3平方米。

   据悉，截至6月万科共新增19个项目，多为收购获得，总地价约为71亿元。

   有关市场人士认为，尽管万科6月销售业绩出现下滑，但仍积极拿地。相关数据显示，今年1~5月，万科拿地平均价格为2088元每平米，6月的楼面地价为1835元每平米，而新增土地储备单位楼面价格仅为1707元每平米。

   此外，万科继6月3日后再次补充购入一百多万股奖励基金。据悉，深圳国际信托投资有限责任公司再次在二级市场补充购入万科A股股票。其中：2006年度奖励基金补充购入424,700股，平均购入成本为8.996元/股；2007年度奖励基金补充购入321,500股，平均购入成本为9.064元/股；预提的2008年度奖励基金补充购入439,007股，平均购入成本为9.031元/股。（每日经济新闻）